土地を亡くなった人の名義のまま放置するリスクは？相続登記の方法を紹介

2024.10.31

被相続人から土地を引き継いだら、正しく登記を済ませる必要があります。当該手続きが完了していないと、法律上でもさまざまなトラブルを引き起こしかねないので注意が必要です。

この記事では不動産の相続人に向けて、次のポイントを解説します。

土地の名義を亡くなった人のままにするリスク
相続登記が義務となった背景や罰則の内容
手続きする前に確認したいポイント
具体的にどのようなプロセスを踏めばよいか
司法書士に依頼することで得られるメリット

土地の名義変更手続きに自信のない人は、ぜひ記事を参考にしてください。

1．土地を亡くなった人の名義のまま放置するリスク

土地の名義を亡くなった人のままにすると、以降の生活にもさまざまなリスクが生じてしまいます。また、第三者とのトラブルを避けるためにも、正確な手続きをすることが大切です。

名義変更をしないとどういったトラブルが生じてしまうのか、解説していきます。

1-1．土地の売却や活用（担保設定など）ができない

土地の名義が亡くなった人のままだと、法的に所有権が確定していないため、その土地を売却したり、銀行融資の担保として設定したりすることができません。なぜなら、登記簿上の所有者が故人のままである以上、現在の相続人が真の所有者であると第三者（買主や金融機関）に対して証明できないためです。

たとえば、急に資金が必要になり、その土地を売却しようとしても、買主は所有権が移転できないリスクがあるため取引に応じません。つまり、資産として所有していても、名義変更が済むまでは実質的に「塩漬け」の状態になってしまうのです。

1-2．相続関係が複雑化して遺産分割協議が難航する

相続登記を放置している間に相続人が亡くなると、さらにその相続人（子や孫など）へと相続権が移り（二次相続・三次相続）、関係者がネズミ算式に増えていきます。その結果、全員の合意が必要な遺産分割協議が極めて困難になります。遺産分割協議は、その時点での相続人「全員」の合意が法律上必要となるためです。

当初の相続人が3兄弟だけだったとしても、放置した結果、二次相続・三次相続で相続人が10人以上に増えるケースも珍しくありません。時間が経過するほど関係者の数が増え、手続きのハードルは格段に上がってしまいます。

1-3．相続人が認知症になるとさらに手続きが困難になる

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要ですが、相続人の一人が認知症などで意思能力がないと判断されると、その人は協議に参加できません。法的に手続きを進めるには「成年後見人」を選任する必要があり、時間と費用が余計にかかってしまいます。法律行為である遺産分割協議は、有効な意思表示ができることが前提となっているためです。

たとえば、認知症の相続人に代わって協議に参加するために家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があり、選任までに数ヶ月かかることもあります。相続人の健康状態の変化は待ったなしであり、認知症の発症によって手続きが即座に停滞するリスクがあります。

関連記事：認知症の相続人は不動産相続できる？遺産分割の方法を解説

1-4．相続人間での所有権トラブルに発展する

名義変更をしない曖昧な状態が続くと、相続人の誰かが土地を不法に占有したり、他の相続人に無断で利用したりするなど、相続人間での所有権や利用権を巡る争いが発生しやすくなります。登記という公的な手続きで権利関係が明確にされていないため、各相続人が独自の解釈で権利を主張しやすくなるためです。

具体的には、長男が「親の土地だから自分が使っていいはずだ」と無断で駐車場として貸し出し、賃料を独占してしまうといったケースです。このような事態を防ぎ、相続人全員の権利を守るためにも、登記による権利の明確化が重要です。

2．土地の名義変更が必要になった理由

2024年3月までは、相続した土地の名義を変更しなくても法律上では特に罰則がありませんでした。しかし法改正に伴い、このような手続きを全員がするように定められたのです。

2-1．2024年4月より相続登記が義務化

民法および不動産登記法の改正（2024年4月施行）により、相続登記は義務となりました。

義務化された理由は、所有者不明の状態で放置された土地や建物が増えたためです。国や自治体も処分に悩まされており、都市開発の観点からも問題視されていました。相続登記を義務にすることで、不動産の放置を避けようと考えたわけです。

なお登記は、相続を知った日から3年以内に済ませないといけません。法律にしっかりと則って、確実に手続きを済ませてください。

関連記事：【相続登記義務化以降】相続登記をしないとどうなる？リスクを解説

2-2．違反した場合は「10万円以下の過料」の可能性

法律を侵し、相続登記をしないで放置すると「過料10万円以下」の罰則が適用される場合もあります。過料とは、行政手続きの義務を怠ったときに金銭が徴収される制度のことです。

罰金刑に似ていますが、過料はあくまで行政でのペナルティとして課されます。仮に金銭を徴収されても、刑事手続きではないので前科は付きません。

しかし過料に処されると、財産的にも少なからず負担がかかります。また不動産管理の秩序を守るためにも、責任を持って対応するように心がけましょう。

関連記事：相続登記の義務化による罰則・過料とは？罰則を受けないための方法も解説

2-3．過去に不動産を相続した人も手続きが必要

過去の相続分についても、相続登記をする必要がある点に注意しましょう。以前に親族から建物を受け継いでいる人も、情報をしっかりと確認したほうが賢明です。

仮に名義人が別の名前になっている場合は、猶予期間（〜2027年3月）が過ぎるまでに変更手続きを完了しなければなりません。

関連記事：過去の相続分は相続登記義務化の対象？過料や登記期限などを徹底解説

3．土地の名義変更において確認すべきポイント

土地の名義変更において、特に確認したいポイントは以下のとおりです。

誰が相続人なのか
遺言書の有無

それぞれ解説していきます。

3-1．誰が相続人なのか

手続きをする前に、他の相続人を把握しなければなりません。不動産の中には相続登記が全くおこなわれておらず、ふたを開けてみたら相続人が数多くいるケースもあるためです。

誰が相続人かを調べたいときは、まずは被相続人の戸籍謄本から情報を掴みましょう。また相続人の住所を把握すべく、全員分の戸籍謄本および戸籍附票を請求してください。

これらの書類を発行したら、相続人らに連絡が必要です。住所を調べ、手紙を郵送するなどして連絡を取りましょう。

3-2．遺言書の有無

名義変更を済ませる前に、遺言書の有無も確認しなければなりません。相続分の規定よりも、被相続人の遺言が優先されるためです。

遺言書には、大きく分けて3つの種類があります。

種類	内容
自筆証書遺言	被相続人が自筆で作成
公正証書遺言	公証人および証人2人の立会いのもと作成
秘密証書遺言	遺言の内容を秘密にする方法

ただし自筆証書遺言や秘密証書遺言は、開封するには家庭裁判所の検認が必要です。相続人が勝手に開封するのは法律違反であるため、取り扱いには十分注意してください。

4．亡くなった人の名義のままの土地を相続登記する方法

名義変更が認められるには、最低でも次のようなプロセスを踏まないといけません。

不動産の情報の確認
遺産分割協議
必要書類を揃える
法務局で土地の登記申請をおこなう

どういった流れになるかを把握し、前もって準備を進めるようにしましょう。

4-1．不動産の情報を確認する

まず申請する前に、引き継いだ不動産の情報を細かく確認しなければなりません。相続した時点での権利関係がどのようになっているかをチェックしてください。

権利関係や不動産の面積といった情報は、基本的には登記事項証明書に示されています。登記事項証明書が自宅に保管されていない場合は、法務局に申請したうえで入手しましょう。

また不動産によっては、被相続人と他の親族が共有名義となっているケースも考えられます。親族と話し合い、どのくらい移転するかを具体的に記載しましょう。

4-2．遺産分割協議をする

不動産の情報を確認したら、他の相続人とともに遺産分割協議を開催します。遺産分割協議は、相続人全員が出席しないと開催できません。全員に連絡を取り、スムーズに実行できるよう手配してください。

民法にも相続分の規定はありますが、協議で自由に変えることも可能です。相続人全員から署名や捺印をもらい、遺産分割協議書を完成させましょう。

4-3．必要書類を集める

次に相続登記の申請をすべく、必要書類を収集します。法務局に提出しなければならない書類は次のとおりです。

登記申請書（ホームページからダウンロードも可）
登記事項証明書（登記簿謄本）
遺産分割協議書（または遺言書）
被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）
被相続人の住民票除票
相続人全員の戸籍謄本・住民票
相続人の印鑑証明書
固定資産評価証明書

ただし戸籍謄本を全て集めるとなると、申請者にも少なからず負担がかかるでしょう。労力を減らすには、戸籍謄本を1部にまとめて提出できる「法定相続情報証明制度」の利用がおすすめです。

4-4．法務局で土地の登記申請をおこなう

書類が全て揃ったら、管轄の法務局に提出しましょう。申請は無料でできるわけではなく、登録免許税を納めないといけません。ただし以下の条件に当てはめれば、2025年3月31日まで免税が可能です。

相続登記前に相続人が死亡した
引き継いだ土地の価格が100万円以下

法務局では、登録免許税用の収入印紙も販売されています。収入印紙を購入し、書類に貼り付けたうえで提出してください。

申請の内容に不備がなければ、法務局から登記完了証が交付されます。審査には1〜2週間程度かかるので、気長に待つようにしてください。

仮に書類に不備が見られたら、担当者から連絡が入ることもあります。そのときは担当者の指示に従い、なるべく早く対応しましょう。

5．相続登記を「自分でおこなう場合」と「司法書士に依頼する場合」の違い

相続登記の進め方について、以下2つの方法に分けて、そのメリットや注意点を解説していきます。

自分でおこなう場合（費用を抑えたい方向け）
司法書士に依頼する場合（手続きの手間を省きたい方向け）

それぞれ見ていきましょう。

5-1．自分でおこなう場合（費用を抑えたい方向け）

自分で登記を行う最大のメリットは、司法書士への依頼費用（報酬）がかからず、登録免許税などの実費のみで済む点です。専門家への報酬（一般的に数万円〜十数万円）を丸ごと節約できるため、金銭的な負担を最小限に抑えられます。ただし、戸籍謄本の収集や登記申請書の作成など、すべての作業を自分でする必要があります。

法務局の登記相談などを利用しながら進めますが、書類に不備（ミス）があれば法務局から補正の連絡があり、その都度対応しなければなりません。費用節約効果は大きいですが、相応の時間と労力をかける覚悟が必要です。