未登記建物とは？建物が未登記のまま残るケースや放置するデメリット

「未登記建物って何？」「未登記建物ってつまりどういう状態なの？」と疑問に思ったことはありませんか？なかには、不動産を相続してみたら未登記で扱いに困る方もいます。

そこでこの記事では、未登記建物について以下の内容を解説しています。 

• 未登記建物の概要
• 建物が未登記のままになるケース
• 未登記建物を放置するデメリット
• 未登記建物の登記をするメリット

記事の最後には、未登記建物に関するよくある質問とその回答についても解説しているので、未登記建物について気になる方はぜひ最後までご覧ください。

1．未登記建物・未登記家屋とは？

未登記建物や未登記家屋とは、「法務局の登記簿に記録されていない建物」のことを指します。これには新築後に登記がされなかった建物や、古い建物で当初から登記がされていなかったケースが含まれます。

未登記の状態が続くと、名義変更やその他の手続きが通常の方法ではおこなえなくなるため、不便が生じることが多いです。

1-1．建物が建ったあとの表題登記は義務化されている

通常、新築した建物の所有権取得から1ヶ月以内に行う表題登記は法律で義務付けられています。表題登記は、建物の基本情報を法務局に記録し、法的な保護を確保するために重要です。

登記を怠った場合、10万円以下の過料が課される可能性がある点に注意しなければなりません。

1-2．【注意】未登記建物でも固定資産税が発生する

未登記の建物でも、固定資産税と都市計画税は課税されます。建物が存在すれば、その物理的存在が課税の根拠となり、市町村の固定資産台帳に基づいて税金が計算されるためです。

つまり、法務局の登記簿に記載がなくても、建物の所有者は市町村の台帳に登録され、税金が課されるということ。未登記の状態でも財政的な負担は発生するため、注意が必要です。

2．建物が未登記のままになる4つのケース

ではなぜ、建物が未登記のままになってしまうのでしょうか。よくある以下4つのケースをご紹介していきます。 

• 新築した際に所有者が登記を怠った
• 増築後に登記をおこなわなかった
• 未登記の建物を一括で購入した
• 登記の法整備が完了する前に建物が建てられた

詳しくみていきましょう。

2-1．ケース①新築した際に所有者が登記を怠った

前述したように、新築時に所有者が登記をおこなわなければ、その建物は未登記のままとなります。通常、新築時には建物の登記が義務付けられていますが、所有者が手続きを怠ると、未登記建物が生じるというわけです。

これは、所有者が登記の重要性を理解していないまたは費用を節約したいという考えから、登記がおこなわれないことが多いです。

2-2．ケース②増築後に登記をおこなわなかった

建物の増築後に登記をおこなわないと、増築部分が未登記の状態になります。増築時の登記の必要性について所有者や施工業者が知らなかったり、意図的に登記を避けたりする場合が多いです。

結果として、元の建物は登記されているものの、新たに増築された部分が未登記という状況になることがあります。

2-3．ケース③未登記の建物を一括で購入した

住宅ローンの利用が難しい未登記の建物を、ローンを組まずに一括で購入するケースもあります。未登記建物の場合は融資が受けられないため、一括払いで購入する必要があるためです。

未登記のままの建物を一括購入することで、新たな所有者も未登記の状態を引き継ぐことになります。

2-4．ケース④登記の法整備が完了する前に建物が建てられた

登記に関する法的な整備が未完成だった過去の時期に建てられた建物が、未登記のまま現在も残っているケースもあります。

特に戦前や戦後直後のような時期や、一部の地方では、不動産登記制度が整っていませんでした。そのため、登記されていない建物でも、地域内独自のルールに基づいて所有が認められていたことがあります。これにより、多くの古い建物が今も未登記の状態で残されています。

3．未登記建物を放置する7つのデメリット

未登記建物を放置することには、以下のデメリットが考えられます。

• 過料が発生する
• 融資を受けられない
• 売却できないケースがある
• 所有権の争いになったとき権利を主張できない
• 現在の所有者がわからない
• 登記に余計なお金がかかる可能性がある
• 相続時の手続きが煩雑になる

一つずつ解説します。

3-1．過料が発生する

建物の登記を怠ると、法律に定められた過料（罰金）が発生するリスクがあります。

といっても、実際に過料が発生したケースはほとんどありません。ですが、未登記のまま残すことで過料が発生する可能性があることは念頭に置いておきましょう。

3-2．融資を受けられない

未登記の建物では、融資を受けることができません。

特に、リフォームや拡張などのための銀行融資を希望する場合、建物を担保にして抵当権を設定することが一般的です。ですが登記がなければ融資の手続きができず、結果的に資金調達に苦戦することになるでしょう。

3-3．売却できないケースがある

未登記建物は、新しい所有者への名義変更ができないため、売却が困難になり、場合によっては売買取引を完了できない可能性があります。

未登記のままでは、法的に保護される権利も限定的であるため、売却過程での不利益を避けることが難しくなるのです。

3-4．所有権の争いになったとき権利を主張できない

建物に関する所有権の争いが発生した場合、未登記の場合は権利の主張が困難になります。

登記されていない建物は、第三者に対する権利を主張することができません。最悪の場合は、第三者によって先に登記され、建物に関する権利を失う可能性もあり注意が必要です。

3-5．現在の所有者がわからない

未登記の状態が続くと、元の所有者の死亡などにより現在の所有者が不明になることがあります。未登記ゆえに所有者の変遷が不明となり、誰が正当な所有者かを追跡するのが困難になるためです。

結果として、建物の正式な取引や管理をおこなえなくなる可能性があります。

3-6．登記に余計なお金がかかる可能性がある

未登記の建物をあとから登記する場合、通常の表題登記と所有権保存登記に加えて余計な出費が発生することがあります。

登記にあたって建物の図面や建築確認済証などの古い文書が必要となり、それらが見つからなかったり処分されていたりする場合は、新たな調査や書類作成が必要になるためです。

未登記のままの建物を長く放置することで、最終的な費用が予想以上に増大する可能性があります。

3-7．相続時の手続きが煩雑になる

未登記の建物を相続する場合、手続きが特に複雑になります。未登記の状態で所有者が亡くなると、正確な建物の情報がわからず、相続手続きに必要な書類の準備に多くの時間と労力がかかるためです。

特に、以下のような書類が紛失していることから、相続税の申告や建物の売却、さらにはリフォームのための融資申請が困難になるケースが多くなっています。

• 建物の図面
• 建築確認済証
• 評価証明書

未登記建物の相続については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

関連記事：相続で未登記建物を放置するリスクとは？相続の流れを解説

4．未登記建物の登記をするメリット

未登記建物の登記をすることには、以下3つのメリットがあります。

• 権利を主張できるようになる
• 融資を受けられるようになる
• 売買や相続をしやすくなる

それぞれ解説します。

4-1．権利を主張できるようになる

建物が登記されることで所有権が明確になるため、所有者は自分の権利を第三者に対して効果的に主張できるようになります。法的なトラブルが生じた際にも、登記簿をもって所有権を証明でき、裁判などでの権利主張が容易になるでしょう。

たとえば、隣地との境界争いや不法占拠の問題が発生した場合でも、登記された事実が所有者の強力なバックアップとなります。

4-2．融資を受けられるようになる

登記済みの建物は、銀行などの金融機関から融資の対象とされやすくなります。特に、リフォームや増築などに必要な資金を借り入れる際に、登記された不動産は担保として大きな信用を持つでしょう。

結果、経済的な活動がスムーズに進行し、建物の価値を最大限に活かせるようになります。

4-3．売買や相続をしやすくなる

建物が登記されていると、売買や相続の際の手続きが大幅に簡略化されます。未登記の状態では、所有権の証明に多くの追加書類が必要となり、プロセスが複雑で時間もかかるためです。

登記済みの建物であれば、所有者や権利関係が一目で明らかになるため、売買契約や相続手続きが迅速に進むようになります。

5．未登記建物・未登記家屋に関するよくある質問

最後に、未登記建物や未登記家屋に関するよくある質問とその回答をご紹介します。

5-1．Q．相続した不動産が未登記だったときはどうすればいいですか？

相続した不動産が未登記だった場合は、所有権を取得してから1ヶ月以内に法務局への申請が必要です。未登記建物を放置することで、前述の通り過料が発生する可能性もあるため、原則に従って正しく表題登記を進めるようにしましょう。

そして2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続登記義務化と未登記建物の関係については以下の記事でさらに詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

関連記事：未登記建物は相続登記義務化の対象？未登記の罰則の可能性について

5-2．Q．登記の状態を確認する方法はありますか？

建物が登記されているかどうかは、以下の方法で確認することができます。

• 固定資産税納税通知書を確認し、「未登記」と記載されているか、家屋区番号が空欄であれば未登記の可能性が高い
• 確実に知りたい場合は、司法書士事務所に依頼して登記情報の取得をする

また、該当の建物に住宅ローンが組まれている場合はほぼ間違いなく登記がされているため、この点も参考になります。

5-3．Q．登記にかかる費用はどのくらいですか？

登記にかかる費用は、依頼する専門家や不動産の状況によって異なりますが、一般的な目安としては次の通りです。

司法書士に表題登記を依頼・・・約2万円から3万円 + 登録免許税1万円〜3万円程度

所有権保存登記や抵当権設定登記も同様に、登録免許税が必要で、これらの費用は抵当権の金額によって大きく変動します。費用が気になる方は、司法書士に相談するのも一つの手段でしょう。

5-4．Q．未登記でも火災保険に入れますか？

未登記の建物でも火災保険に加入することは可能ですが、保険会社によっては正確な建物情報が求められるため、家屋所在証明書といった追加書類が必要になることがあります。

火災保険は、建物の価値とリスクを評価して加入条件が決まるため、登記情報がはっきりしている方が手続きはスムーズに進みます。

5-5．Q．未登記でも住宅ローンは組めますか？

未登記の建物では、住宅ローンを組むことができません。住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要であり、表題登記がされていないと抵当権設定をおこなえないです。

金融機関は、抵当権設定を通じて担保を確保するため、未登記の物件に対しては原則として融資をおこないません。

6．相続登記を自分で進める自信がないときは専門家に相談しよう

未登記建物とは、「法務局の登記簿に記録されていない建物」のことを指します。法整備が整う前に建てられたり、増築時に登記を怠ったりすることで、建物が未登記のまま残ってしまうケースが多いです。

未登記建物を放置することで、以下のようなデメリットも生まれます。

• 過料が発生する
• 融資を受けられない
• 売却できないケースがある
• 所有権の争いになったとき権利を主張できない
• 現在の所有者がわからない
• 登記に余計なお金がかかる可能性がある
• 相続時の手続きが煩雑になる

よって建物が未登記とわかった際には、速やかに登記申請をおこなうのが無難でしょう。

司法書士法人・行政書士鴨川事務所では、建物の登記に関するお問い合わせを随時受け付けております。未登記の建物で不安に感じていることや悩みがあれば、1人で抱えこまずにぜひ私たちへご相談ください。