勝手に相続登記されるパターンとは？放置するリスクや対処法を徹底解説

遺産分割を進めようとしたところ、ほかの相続人に勝手に相続登記されるといったトラブルに巻き込まれる恐れがあります。今後の生活を考えると、登記されたままの状態で放置するのは望ましくありません。

この記事では、勝手にされた相続登記を取り戻す方法について詳しく紹介します。具体的な手続きと期間の目安も取り上げるので、不動産を相続する予定のある方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

1．そもそも相続登記とは？

そもそも相続登記とは、亡くなった人が所有していた不動産の名義を、相続人へと変更する手続きのことです。不動産の所有者が誰であるかを法務局の「登記簿」に記録し、権利関係を明確にするために必要なプロセスとなります。

相続登記の概要については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

関連記事：相続登記とは？なぜやる必要があるのかわかりやすく解説

1-1．相続登記が義務化された背景

2024年4月1日から相続登記が法律で義務化され、正当な理由なく放置した場合には罰則が科されることとなりました。所有者不明土地問題が深刻化し、公共事業や災害復興の妨げとなっている現状を解消することが目的です。

相続を知った日から3年以内に登記をしない場合、10万円以下の過料に処される可能性があります。放置された空き家や山林は社会問題となっており、国を挙げて管理を徹底する仕組みへ転換されました。不動産の負の遺産化を防ぐため、義務化への対応を認識しておく必要があります。

引用元：相続登記の申請義務化について｜法務省

1-2．相続登記をする必要がある人

相続で不動産を取得したすべての人は、例外なく相続登記をおこなう義務を負います。この義務は2024年4月以前に発生した相続にも遡って適用されるため、古い遺産分割が未了のケースも対象です。

数十年前に亡くなった先祖の名義のままの土地であっても、現時点の相続人が速やかに名義変更をおこなわなければなりません。手続きを怠ると、将来の売却時に膨大な手間と費用がかかることになります。自分が相続人に該当するかどうか、早急に確認することが必要です。

関連記事：【相続登記義務化以降】相続登記をしないとどうなる？リスクを解説

2．勝手に相続登記されることはある？

結論から述べると、自分の知らない間に相続登記をされる可能性は十分にあります。通常、遺産分割協議にもとづく登記は全員の実印が必要ですが、「法定相続分での登記」や「債権者による代位登記」は、本人の同意や印鑑がなくても手続きが可能だからです。

知らないうちに共有名義になっていたり、差し押さえの準備が進んでいたりするケースも珍しくありません。ここでは、勝手に登記がなされる具体的な2つのパターンについて解説します。

2-1．ほかの相続人によって相続登記されたパターン

ほかの相続人が、法定相続分にもとづいて相続人全員分の登記を単独でおこなうことは法律上認められています。これは民法で定められた「保存行為」にあたり、自身の権利を守るための行為とされるため、ほかの相続人の同意や印鑑は必要ありません。ただし、この手続きでおこなわれるのはあくまで法定相続分での共有登記です。

遺産分割協議が終わっていない段階で共有状態として登記されるため、あとから「単独で相続したい」となった場合に手続きが二度手間になるおそれがあります。

2-2．債務者によって代位登記されたパターン

相続人の誰かに借金がある場合、お金を貸している債権者が本人に代わって相続登記をおこなうことがあります。これを「債権者代位登記」と呼び、債権者が相続した不動産を差し押さえて競売にかけるための準備としておこなわれます。この手続きも、債務者である相続人の同意は不要です。

登記が完了したあとに「登記識別情報通知」が届かず、完了後の通知のみが届くケースが多いため、事態に気づいたときにはすでに不動産が差し押さえられているという状況も考えられます。

3．相続登記を勝手にされた場合に発生するリスク

自分以外の誰かに相続登記を勝手に進められてしまうと、金銭的な損失や法的なトラブルに巻き込まれる重大なリスクが発生します。自分のあずかり知らぬところで権利関係が確定してしまい、本来得られるはずだった利益を失ったり、予期せぬ借金を背負わされたりするおそれがあるためです。

単に「名義が変わっただけ」と軽く考えるのは危険です。具体的にどのような実害が生じるのか、代表的な5つのリスクについて詳しく見ていきましょう。

• 自身の持分が債権者に差し押さえられる可能性がある
• 合意がないまま固定資産税の納税義務を負わされる
• 権利関係が複雑になり不動産全体の売却が困難になる
• 共有持分が第三者に売却される
• 修正手続きに多額の費用と時間がかかってしまう

詳しく解説します。

3-1．自身の持分が債権者に差し押さえられる可能性がある

もっとも警戒すべきリスクは、相続人の持分が債権者によって差し押さえられてしまう点です。とくに借金のある相続人やその債権者が登記をおこなった場合、登記完了と同時に該当する相続人の持分に対して「差押登記」が入るケースがほとんどです。一度差し押さえられてしまうと、その後に遺産分割協議で「自分がその不動産をすべて相続する」と決めたとしても、債権者に対抗するのは困難になります。

結果として、不動産の一部が競売にかけられ、他人との共有状態になるおそれがあります。

3-2．合意がないまま固定資産税の納税義務を負わされる

勝手に登記をされて共有名義人になると、自身の意思に関係なく固定資産税の納税義務を負わされます。自治体は登記簿上の名義人に対して課税をおこなうため、「自分は相続するつもりはなかった」と主張しても、原則として課税を逃れることはできません。

共有者全員が連帯して納税義務を負うため、ほかの相続人が税金を滞納すれば、自分のところに全額の請求が来る可能性もあります。利用していない不動産の維持費だけを負担させられるのが、大きなデメリットといえます。

3-3．権利関係が複雑になり不動産全体の売却が困難になる

法定相続分で勝手に登記され共有状態になると、不動産全体を売却するハードルが極めて高くなります。不動産全体を売却するには共有者全員の同意と実印が必要ですが、勝手に登記をするような関係性では、売却の方針について意見をまとめるのが困難なためです。

一人が反対したり、連絡が取れなくなったりすれば、売るに売れない「塩漬け物件」となってしまいます。活用も処分もできないまま、管理責任だけがのしかかる事態になりかねません。

3-4．共有持分が第三者に売却される

共有登記がなされると、各相続人は自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意なく自由に売却できてしまいます。金銭的に困窮している相続人が、現金化を急いで不動産業者や第三者に持分を売却してしまうケースも少なくありません。そうなると、まったく面識のない他人や不動産業者と不動産を共有することになります。

共有持分を買い取った業者は、持分の買い取り交渉や共有物分割請求訴訟を起こしてくる可能性が高く、平穏な生活が脅かされるリスクがあります。

3-5．修正手続きに多額の費用と時間がかかってしまう

一度された登記を実態に合わせて修正するには、多大な時間と費用がかかります。たとえば、あとから遺産分割協議が成立して単独所有にする場合、「所有権更正登記」や「持分移転登記」をおこなわなければなりません。この手続きには、再び登録免許税や司法書士への報酬が発生します。

勝手に登記をした相手が費用を負担してくれるとは限らず、誰が費用を出すかで揉めるケースもあります。最初から遺産分割協議を経て登記する場合に比べ、二重のコストがかかるのが実情です。

4．相続登記を勝手にされたときの対処法

勝手に相続登記をされた場合、ただちに事実関係を調査し、法的な手続きで訂正を求める必要があります。放置すると、不動産を売却されたり、借金の担保にされたりするリスクが高まるため注意が必要です。

ここでは、被害を最小限に抑えるための5つのステップを順を追って解説します。

1. 法務局で「登記事項証明書」を取得し登記の原因を確認する
2. 遺産分割協議書の有無や「書類偽造」の可能性を調査する
3. 相手方に連絡を取り「抹消登記」や「更正登記」を請求する
4. 話し合いで解決しない場合は「遺産分割調停」を申し立てる
5. 悪質なケースでは「損害賠償請求」や「刑事告訴」を検討する

一つずつ解説します。

4-1．①法務局で「登記事項証明書」を取得し登記の原因を確認する

まずは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、誰がどのような理由で登記したのかを確認します。登記簿の「権利部」を見ることで、現在の所有者や、登記の「原因」（相続、売買など）を把握できるからです。

もし身に覚えのない登記があれば、誰が申請人になったのかを特定する必要があります。登記事項証明書は、最寄りの法務局の窓口へ行くか、郵送やオンラインでも誰でも取得可能です。まずは現状を正確に知るのが、解決への第一歩となります。

4-2．②遺産分割協議書の有無や「書類偽造」の可能性を調査する

次に、登記申請に使われた書類の中に、偽造されたものがないかを調査します。勝手な登記が「法定相続分」ではなく「遺産分割協議」によるものであった場合、あなたの実印が勝手に押された偽造書類が存在する可能性が高いからです。

法務局に対し「附属書類の閲覧請求」をおこなうと、申請に使われた遺産分割協議書や印鑑証明書を確認できます。もし自分の筆跡ではない署名や、知らない印鑑が使われていれば、それは無効な登記である決定的な証拠となります。

4-3．③相手方に連絡を取り「抹消登記」や「更正登記」を請求する

証拠が揃ったら、勝手に登記をした相手に連絡を取り、登記の「抹消」や「更正（訂正）」に応じるよう請求します。間違いや不正な登記をただし、正しい権利状態に戻すには、当事者の協力が必要不可欠だからです。

相手が自分の過ちを認めれば、共同で法務局へ申請し、登記を修正します。しかし、相手が「自分には権利がある」と主張したり、連絡を無視したりするケースも少なくありません。当事者同士での話し合いが難しいと感じたら、無理をせず次の法的手段を検討しましょう。

4-4．④話し合いで解決しない場合は「遺産分割調停」を申し立てる

当事者同士の話し合いで解決しない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てます。裁判官や調停委員といった第三者が間に入ることで、感情的な対立を抑えながら建設的な解決を目指せるためです。

調停では、勝手にされた登記をどのように処理するかを含め、遺産全体の分け方を話し合います。調停で合意に至れば、その合意内容をもとに単独で登記の修正申請が可能になります。長期化を防ぐためにも、早めに裁判所での手続きを進めるのがおすすめです。

4-5．⑤悪質なケースでは「損害賠償請求」や「刑事告訴」を検討する

勝手に不動産を売却されたり、書類を偽造されたりした悪質なケースでは、民事上の損害賠償請求や刑事告訴を検討します。権利を侵害されたことによる経済的損失を取り戻し、犯罪行為としての責任を追及するためです。

書類の偽造は「有印私文書偽造罪」、偽造書類の提出は「同行使罪」、虚偽の登記は「公正証書原本不実記載罪」などの犯罪に該当します。警察や弁護士と連携し、断固とした措置をとる姿勢を見せることも必要になるでしょう。

5．相続登記を勝手にされたときの相談先

相続登記を勝手にされたときの代表的な相談先は、以下の4つです。

• 司法書士
• 弁護士
• 警察
• 法テラス

それぞれの特徴や得意分野について、詳しく解説していきます。自分の状況に合った相談先を見つけてください。

5-1．司法書士

登記の修正手続きや事実確認を依頼したい場合は、登記のスペシャリストである司法書士に相談しましょう。法務局での調査や書類作成にもっとも精通しており、スムーズに手続きを進めてくれます。

とくに、相手方が協力的で争いがない場合の「更正登記」や、書類の不備を正す手続きなどは、司法書士の独壇場といえます。まずは「どのような登記がされているか見てほしい」という段階での相談も可能です。費用の相場も弁護士より安価な傾向にあり、最初の相談先としておすすめです。

5-2．弁護士

相手方とのトラブルが深刻で、交渉や裁判が必要な場合は、弁護士に相談するのが最適です。弁護士は代理人として相手と交渉できるため、あなたが直接矢面に立つストレスを回避できるためです。

また、遺産分割調停の代理や、損害賠償請求の訴訟をおこなえるのは弁護士だけです。もし不動産が第三者に売却されてしまっている場合などは、法的な主張が複雑になるため、法律のプロである弁護士の力が不可欠となります。争いが避けられない状況なら、早めに依頼しましょう。

5-3．警察

遺産分割協議書が偽造されていたり、勝手に実印を使われたりした場合は、警察への相談を検討します。これらは「私文書偽造」などの犯罪行為にあたり、刑事事件として扱われる可能性があるためです。

ただし警察は「民事不介入」の原則があり、単なる遺産争いや登記の修正手続きには関与できません。「処罰を求めたい」という明確な犯罪事実がある場合に、証拠を持って相談に行きましょう。告訴状の提出などが必要になるため、弁護士と連携して動くのが一般的です。

5-4．法テラス

経済的な理由で弁護士や司法書士への依頼が難しい場合は、「法テラス（日本司法支援センター）」を利用しましょう。収入などの条件を満たせば、無料の法律相談を受けられたり、専門家費用の立替制度を利用できたりします。

「どこに相談すればいいかわからない」という場合でも、内容に応じて適切な窓口や制度を案内してくれます。全国に事務所があるほか、電話やメールでの問い合わせも可能です。費用面で泣き寝入りする前に、まずは一度問い合わせてみましょう。

6．相続登記を勝手にされたら放置せず専門家へ相談を

相続登記を勝手にされたと気づいたら、一刻も早く専門家へ相談し、対処することが重要です。放置している時間が長ければ長いほど、不動産が第三者に売却されるなど、取り返しのつかない事態に発展するリスクが高まるためです。

たとえ親族間であっても、無断での相続登記は重大な権利侵害です。司法書士法人・行政書士鴨川事務所では、登記の調査から解決策のご提案まで、相続に関するご相談を幅広く受け付けております。複雑な権利関係も丁寧に紐解きますので、ぜひお早めにご連絡ください。

7．【まとめ】勝手にされた相続登記は諦めずに司法書士への相談がおすすめ

勝手に相続登記をされたとしても、簡単に諦めてはいけません。まずは司法書士に相談し、登記を取り戻す対処法について考えていきましょう。

相手の勘違いなどのように、事件性がない場合は話し合いで解決することもあります。しかし権利証の盗難や遺言書の偽造がみられたら、民事訴訟や刑事告訴も検討してもよいでしょう。

司法書士法人・行政書士鴨川事務所では、相続登記をはじめとした相続に関するお問い合わせを随時受け付けております。相続で不安に感じていることや悩みなど、1人で抱えこまずにぜひ私たちへご相談ください。