相続放棄の期限を延長する方法や必要書類・費用まで紹介
共有名義の相続登記とは？相続登記が必要な理由や申請手順も紹介
2026.05.29
「相続した不動産を共有名義で相続登記する方法や流れを知りたい」
「共有名義にした場合のメリット・デメリットや注意点を確認したい」
「共有名義の相続登記に必要な書類や費用、手続きを理解したい」
共有名義の財産を相続する方のなかには、上記のような考えをお持ちの方もいるのではないでしょうか。
共有名義の相続登記は、不動産の権利関係を明確にし、将来のトラブルを防ぐために必要です。
本記事では、共有名義の財産を相続登記する理由や申請方法を解説します。
共有名義の相続登記をおこなうメリットやデメリットも紹介するため、ぜひ最後までご覧ください。
1．共有名義の相続登記とは？
共有名義の相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産を、複数の相続人が持分（所有割合）を分け合って引き継ぐための名義変更手続きです。
不動産の所有者情報は法務局の登記簿に記録されており、相続が発生した際には所有権移転登記を申請しなければなりません。共有名義では各相続人の持分割合を明記したうえで登記をします。
1-1．共有名義と単独名義の違い
共有名義と単独名義の違いは、不動産の意思決定を複数人でおこなうか、1人でおこなうかという点です。
単独名義であれば売却や担保設定などをすべて1人で決められますが、共有名義の場合は原則として共有者の同意が必要になります。たとえば、不動産全体の売却・処分・重大な変更には全員同意が必要です。
ただし、管理行為は持分価格の過半数、保存行為は各共有者単独で可能です。
権利者が増えるほど相続登記の手続きが複雑になるため、共有名義にはメリットとデメリットの両面があると理解しておきましょう。
1-2．共有名義の相続登記の種類
共有名義の相続登記には、主に以下の2種類があります。
- 持分全部移転登記
- 持分一部移転登記【例外的なケース】
これらは被相続人がもともと不動産の共有持分を持っていたケースで用いる手続きです。
単独名義の不動産を複数人で共有取得する場合は通常の所有権移転登記となるため、混同に注意しましょう。
以下でそれぞれ解説します。
1-2-1．持分全部移転登記
持分全部移転登記とは、亡くなった人が共有名義で所有していた不動産について、その人の持分すべてを相続人へ移す手続きです。たとえば、父と母が2分の1ずつ所有している不動産で父が亡くなった場合、父の持分が相続の対象となります。
このケースでは、登記の目的を通常の所有権移転ではなく、父持分全部移転のように記載します。
また、移転するのは亡くなった人の持分だけで、ほかの共有者の持分には影響しません。そのため、母やほかの共有者が相続人でない場合、原則としてその人の同意は不要です。
1-2-2．持分一部移転登記【例外的なケース】
持分一部移転登記とは、亡くなった人が持つ共有持分のうち、一部だけを別の人へ移す手続きです。通常の相続登記では持分すべてを移転させるのが一般的なため、基本的には持分全部移転登記で対応します。
複数の不動産があって持分の一部だけを別の申請で移す必要があるといった、例外的な状況に限るのが持分一部移転登記の特徴です。財産割合の整理が複雑になりやすいため、持分一部移転登記をおこなう際は、司法書士へ相談しましょう。
2．共有名義の相続登記を放置するリスク
共有名義の相続登記は、不動産の権利関係を明らかにして、将来のトラブルを防ぐために必要な手続きです。そのため、共有名義の相続登記を放置すると、さまざまなトラブルや法的な不利益が生じるリスクがあります。
以下では、共有名義の相続登記を放置するリスクを解説します。
- 全員の同意なしに不動産全体の売却や処分ができない
- 数次相続の発生で権利者がネズミ算式に増える
- 誰か1人の認知症で売買手続きが難航する
- 固定資産税の負担をめぐり親族間が対立する
- 法改正による義務化で10万円以下の過料対象になる
- 管理の押し付け合いで不動産が荒廃する
ひとつずつ見ていきましょう。
2-1．全員の同意なしに不動産全体の売却や処分ができない
共有名義の相続登記を放置すると、不動産の売却や処分が滞る場合があります。共有名義の不動産を売却・処分するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対する人がいる場合、不動産全体の売却は進められません。
相続登記を放置して名義が古いままだと、誰が正式な共有者なのかが不明確になり、手続きがさらに困難になります。将来のトラブルを防ぐためにも、早期に相続登記をおこない、共有者を明確にしておくのが大切です。
2-2．数次相続の発生で権利者がネズミ算式に増える
共有名義の相続登記を放置している間に共有者が亡くなると、その持分がさらに次の相続人に引き継がれます。これを数次相続といい、世代を重ねるごとに権利者が増えていくのです。
権利者が増えれば増えるほど全員の同意を得るのが難しくなり、不動産の売却や活用が困難になるリスクがあります。
権利者を複雑にしないためにも、共有名義の相続登記は早めにおこないましょう。
2-3．誰か1人の認知症で売買手続きが難航する
共有者の1人が認知症になると、その人は法律的に有効な意思表示ができなくなり、不動産の売買手続きが滞りやすくなります。不動産の売買や管理には共有者全員の合意が必要なため、認知症の共有者がいる場合は手続きが中断する場合があります。
この状態を解消するには家庭裁判所への成年後見人の申立てが必要で、時間と費用がかかる点を事前に把握しておきましょう。
2-4．固定資産税の負担をめぐり親族間が対立する
共有名義の不動産では、固定資産税は共有者全員が連帯して納める義務を負います。しかし実際には、誰がどれだけ負担するかをめぐって親族間で対立が起きるケースが少なくありません。
相続登記が未了のままだと持分が不明確なままとなり、負担割合の話し合いもまとまりにくくなります。税金の未払いが続けば延滞金も発生するため、早期に登記と負担ルールを明確にするのが大切です。
2-5．法改正による義務化で10万円以下の過料対象になる
2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に登記をおこなわない場合は10万円以下の過料が科されます。義務化以前の相続分にもさかのぼって適用されるため、古い未登記の不動産も相続登記の対象です。
たとえば、2024年4月1日以前の相続であっても、原則として2027年3月31日までに登記をおこなう必要があります。期限内の申請が難しい場合は、相続人申告登記制度を利用する方法があります。
金銭的ペナルティーを避けるためにも、相続登記を放置せず早めに手続きを進めましょう。
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2-6．管理の押し付け合いで不動産が荒廃する
共有名義の不動産は、誰が管理責任を負うかが曖昧になりやすいです。共有者の間で「自分がやらなくてもほかの誰かがやるだろう」という意識が生まれやすく、結果として草木の管理や建物の修繕が放置される場合があります。
不動産が荒廃すると資産価値が下がるだけでなく、近隣住民へも迷惑をかけるおそれがあります。
不動産の資産価値を下げないためにも、相続登記を済ませたうえで管理のルールを決めておきましょう。
3．共有名義の相続登記をおこなうメリット・デメリット
共有名義の相続登記には、メリットとデメリットの両方があります。メリットだけを見て安易に共有名義を選ぶと、のちのちのトラブルにつながるリスクがあるため、デメリットもあわせて理解したうえで検討しましょう。
3-1．共有名義の相続登記をおこなうメリット
共有名義の相続登記をおこなうメリットは、以下の5つです。
- 不動産を平等に分けられる
- 代償金の資金を用意せずに済む
- 維持費や税金の負担を分散する
- 独断による不動産全体の処分を防ぐ
- 将来の売却時に節税効果が期待できる
ひとつずつ見ていきましょう。
3-1-1．不動産を平等に分けられる
共有名義で相続登記をおこなうと、複数の相続人が持分に応じて不動産を所有できるため、公平な分配が実現しやすくなります。とくに相続人が複数いて、1人に集中させるのが難しい場合に有効な方法です。
共有名義の相続登記では、それぞれの持分割合を明確に定めると、相続後の権利関係もわかりやすくなります。
不動産を平等に分けたいというニーズに応えられるのが、共有名義のメリットです。
3-1-2．代償金の資金を用意せずに済む
本来の代償分割では、不動産を取得する相続人がほかの相続人に対して代償金を支払う必要があり、まとまった現金が必要です。
ただし、共有名義にすると代償金の支払いが不要となり、資金を用意できない相続人でも不動産の権利を取得できます。
経済的な負担を抑えながら相続手続きを進められる点は、共有名義で相続登記をおこなうメリットといえます。
3-1-3．維持費や税金の負担を分散する
共有名義では、固定資産税や修繕費などの維持費を複数の共有者で分担できます。1人ですべて負担するよりも、各自の経済的な負担が軽減される点が共有名義のメリットです。
とくに維持費が高い大型の不動産や、古くなった建物では費用の分担が重要になってきます。持分割合に応じて費用を分け合い、負担の割合を公平にしましょう。
3-1-4．独断による不動産全体の処分を防ぐ
共有名義の場合、不動産全体の売却や処分には共有者全員の同意が必要です。これにより、1人の相続人が独断で不動産を手放すリスクを防げます。
家族全員が納得したうえで売却や活用を進められるため、大切な不動産を守れるのも共有名義で相続登記をおこなうメリットです。
3-1-5．将来の売却時に節税効果が期待できる
共有名義で相続登記した不動産を売却して利益が出た場合、3,000万円の特別控除という税制上の特典を受けられる場合があります。共有名義にしておくと、各共有者が自分の持分に対してこの特別控除を適用できるため、全体として節税効果が期待できます。
ただし、居住用財産としてマイホームを売った場合の特例のため、事前に税理士や専門家への確認が必要です。
3-2．共有名義の相続登記をおこなうデメリット
共有名義の相続登記をおこなうデメリットは、以下の4つです。
- 単独での不動産全体の売却や処分ができなくなる
- 次世代への相続でさらに共有者が増える
- 売却しにくく担保としての価値も下がる
- 管理費や固定資産税の回収に苦労する
ひとつずつ見ていきましょう。
3-2-1．単独での不動産全体の売却や処分ができなくなる
共有名義では、自分の持分だけを売ることは可能ですが、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば売却は進められないため、スムーズな処分が難しくなります。
将来的に不動産を手放したいと考えても、ほかの共有者の意向次第で自由に動けない状況が生まれる点は、共有名義で相続登記をおこなうデメリットです。
3-2-2．次世代への相続でさらに共有者が増える
世代が移るたびに共有者の数が増えていき、権利関係がどんどん複雑になるのが共有名義で相続登記をおこなうデメリットです。共有名義の不動産は、共有者が亡くなると、その持分がまた次の相続人に引き継がれます。
共有者が増えれば増えるほど全員の合意を得るのが難しくなり、売却や管理の決定に時間がかかる場合があるため注意が必要です。
3-2-3．売却しにくく担保としての価値も下がる
共有名義の不動産は、全員の同意がなければ全体を売却できないため、買い手がつきにくい傾向があります。また金融機関から融資を受ける際の担保として評価されにくく、資産としての活用幅が狭まります。
とくに共有者間の関係が悪化している場合は、売却の合意が得られず長期間にわたって放置状態になるケースも少なくありません。
3-2-4．管理費や固定資産税の回収に苦労する
共有名義の不動産では、管理費や固定資産税は持分割合に応じて各共有者が負担するのが原則です。しかし、一部の共有者が支払いに応じない場合、立替払いをした共有者がその回収に苦労するケースがあります。
裁判所を通じた請求が必要になる場合もあり、時間・費用・精神的な負担がかかることもあるため、費用の分担を事前に文書で取り決めておくのが大切です。
4．共有名義を相続登記する手順
共有名義の相続登記は、いくつかのステップを順番に進める必要があります。全体の流れをつかんだうえで、着実に準備を進めていきましょう。
以下で、共有名義を相続登記する際の手順を解説します。
- 相続人と財産を確定する
- 遺産分割の方法を決める
- 必要な書類を揃える
- 登記申請書を作成する
- 法務局へ申請を済ませる
- 登記識別情報を受け取る
ひとつずつ見ていきましょう。
4-1．相続人と財産を確定する
共有名義を相続登記する際の最初のステップは、誰が相続人で、どのような財産があるかを確定させることです。
相続人の調査には被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要で、遺言書の有無も確認します。不動産については固定資産税の納税通知書や登記事項証明書（登記簿謄本）を確認し、対象となる土地・建物を正確に把握してください。
相続人と財産が確定しないと、そのあとの手続きには進めません。
4-2．遺産分割の方法を決める
相続人と財産が確定したあとは、どのように遺産を分けるかを話し合います。遺言書がある場合はその内容に従いますが、ない場合は相続人全員で遺産分割協議をおこなう必要があります。
遺産分割協議で決定した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印で署名・捺印しなければなりません。
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また、遺産分割の方法には、以下の4種類があります。
4-2-1．共有分割
共有分割とは、不動産を複数の相続人で共有名義にして引き継ぐ方法です。現金化せずにそのまま不動産を保持できるため、売却や代償金の準備が不要というメリットがあります。
一方で共有者全員の合意が必要になる場面が増えるため、将来的なトラブルの種になる場合もあります。
4-2-2．換価分割
換価分割とは、不動産を売却してその代金を相続人で分ける方法です。不動産をそのまま保有するよりも公平に分配しやすく、現金化できるというメリットがあります。
売却には全員の同意と手続きが必要なため、相続人間で協力し合う必要があります。売却益には譲渡所得税がかかる場合があるため、税務面の確認も忘れずにおこないましょう。
4-2-3．代償分割
代償分割とは、不動産を1人が引き継ぎ、ほかの相続人に対して代わりに現金（代償金）を支払う方法です。不動産を売らずに特定の人が受け継げるため、実家を守りたい場合に向いています。
ただし、代償金を支払う相続人には、まとまった資金が必要です。資金力の差が相続人間の不公平感につながる場合があるため、慎重に検討してください。
4-2-4．現物分割
現物分割とは、不動産そのものをそれぞれの相続人が分けて取得する方法です。土地が広く分筆できる場合や物理的に分けられる不動産に適しています。
現物分割では各相続人が独立した所有権を持てるため、将来の権利関係がシンプルになるのがメリットです。
ただし、分割後の土地や建物の価値が均等にならない場合もあるため、評価額をもとに慎重に進める必要があります。
4-3．必要な書類を揃える
遺産分割の方法が決まったら、相続登記に必要な書類を集めます。
以下は、共有名義の相続登記で必要になる書類をまとめた表です。
| 提出する書類 | 法定相続分での共有 | 遺産分割協議での共有 | 取得先・作成者 |
| 登記申請書 | 必要 | 必要 | 申請者または司法書士が作成 |
| 被相続人の戸籍一式 | 必要 | 必要 | 本籍地の市区町村役場 |
| 被相続人の住民票除票 | 必要 | 必要 | 最後の住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 必要 | 必要 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 新名義人の住民票 | 必要 | 必要 | 新たに名義人になる人の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | 必要 | 必要 | 不動産所在地の市区町村役場 |
| 遺産分割協議書 | 不要 | 必要 | 相続人全員で作成(実印を押印) |
| 全員の印鑑証明書 | 不要 | 必要 | 各相続人の住所地の市区町村役場 |
相続登記に必要な書類は種類が多く、取得先もさまざまなため、早めに準備を始めるのがおすすめです。
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4-4．登記申請書を作成する
必要な書類が揃ったら、登記申請書を作成してください。登記申請書は法務局のWebサイトからダウンロードでき、状況に応じた様式を選んで記載例にもとづいて記入します。
記載が必要な項目には、以下の内容があります。
- 登記の目的
- 申請日
- 相続人の氏名
- 住所
- 持分割合
- 不動産の情報
- 登録免許税の金額
記入漏れや誤記があると申請が通らない場合があるため、丁寧に確認しながら作成してください。
4-5．法務局へ申請を済ませる
書類の準備が整ったら、対象の不動産を管轄する法務局へ申請をおこないましょう。申請方法は以下の3つから選べます。
- 窓口への直接提出
- 郵送
- オンライン申請
郵送の場合は書留や赤色レターパックなど、配達記録が残る方法を使いましょう。申請後に書類の不備があった場合は担当者から連絡があるため、指示に従って対応を進めてください。
4-6．登記識別情報を受け取る
相続登記の申請が完了し、問題なく受理されると、法務局から登記識別情報通知を受け取ることになります。これは以前の権利証に相当するもので、自分が不動産の所有者だと証明する書類です。次回以降の登記申請をおこなう際、本人確認のために使われます。
万が一紛失しても、不動産の所有権は消えません。ただし、登記識別情報は一度失うと再発行されないため、大切に保管しましょう。
これで共有名義の相続登記の手続きはすべて完了です。
5．共有名義の相続登記をする際のポイント
共有名義の相続登記を進める際は、登記手続き自体を完了させることはもちろん、そのあとのトラブルを防ぐための事前準備が重要です。
以下のポイントを意識して、共有名義の相続登記に臨みましょう。
- 将来の売却方針を事前に決める
- 共有持分割合を慎重に決める
- 管理費用の分担ルールを文書で残す
- 認知症による凍結リスクの対策をおこなう
- 共有状態を解消する
- 早めに司法書士へ相談する
ひとつずつ解説します。
5-1．将来の売却方針を事前に決める
共有名義の不動産を登記する際は、将来その不動産をどうするかの方針をあらかじめ共有者全員で決めておくのが大切です。「いつかは売却する」「賃貸に出す」「誰かが住み続ける」など、方針が異なると後々対立の原因になります。
売却を検討している場合は、売却のタイミングや価格の目安なども事前に話し合っておきましょう。
5-2．共有持分割合を慎重に決める
共有名義では、各共有者が持つ持分割合が権利と負担の基準になります。持分割合は法定相続分にもとづいて決めるのが一般的ですが、遺産分割協議によって変えることも可能です。
将来の売却益の分配や費用負担にも影響するため、全員が納得したうえで慎重に決めましょう。一度登記した持分割合を変更するには手間がかかるため注意が必要です。
5-3．管理費用の分担ルールを文書で残す
共有名義の不動産では、以下の費用をどう分担するかを口頭ではなく、文書として残しておくのがおすすめです。
- 固定資産税
- 修繕費
- 管理費
口約束ではあとになって「言った・言わない」のトラブルが起きやすく、親族間の関係が悪化する原因になりかねません。
- 費用の種類
- 負担割合
- 支払い方法
上記を明記した合意書を作成し、共有者全員が署名しておくと、将来のトラブル防止につながります。
5-4．認知症による凍結リスクの対策をおこなう
共有者の1人が認知症になると、その人の同意が必要な手続きがすべて止まる場合があります。このリスクに備えるため、家族信託や任意後見制度の活用を検討するのがおすすめです。
とくに高齢の共有者がいる場合は、早めに対策をおこなっておきましょう。
5-5．共有状態を解消する
共有名義は将来的なトラブルの原因になりやすいため、できるだけ早期に共有状態を解消するのが理想的です。共有状態を解消する主な方法としては、共有物分割請求を裁判所に申し立てる方法や、ほかの共有者の持分を買い取る方法があります。
早めに専門家へ相談して、共有状態を解消する方針を検討しましょう。
5-6．早めに司法書士へ相談する
共有名義の相続登記は、必要書類の多さや持分割合の設定など、専門的な判断が求められる手続きです。手続きに不安がある場合や、相続人同士の関係が複雑な場合は、早めに司法書士へ相談するのがおすすめです。
司法書士は書類の準備から申請まで一貫してサポートしてくれるため、スムーズに手続きを完了できます。
相続登記の義務化によって期限も設けられているため、司法書士に早めにご相談ください。
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6．まとめ
共有名義の相続登記は、複数の相続人が公平に不動産を引き継ぐ方法ですが、権利関係の複雑化や管理トラブルといったリスクもともないます。
2024年4月の相続登記義務化により、相続登記は3年以内におこなわなければならず、放置すると過料の対象になる場合もあります。将来のトラブルを防ぐために、持分割合や管理ルールを早めに決め、不安な点は司法書士に相談しながら手続きを進めましょう。
